Investment Policies投資方針

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Trust Qualityが産み出すTrust Valueを共有するホテルアセットへの重点投資

本投資法人は、スポンサーである森トラストの開発力及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツのホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)を共有するホテルアセットに重点投資します。

Trust Qualityが産み出すTrust Valueを共有するホテルアセットへの重点投資

ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、投資に当たっては、ホテル・旅館等のマーケット環境を分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、「資産性」「安定性」「成長性」を兼ね備えた運用を行うという基本方針の下、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポートフォリオ全体におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。
また、本投資法人は、投資不動産につき、下記に定めるエリア、タイプ、グレードに分散化したポートフォリオとすることにより、リスクの低減を図るとともに収益の最大化を目指します。

■エリア

本投資法人は、本質的な不動産価値である「資産性」に着目するとともに、「資産性×安定性×成長性」を有するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設で、将来安定的に集客が見込めるエリアとして、「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」に立地した物件であることを重視します。

エリア 基準
「全国主要都市」 東京23区及び政令指定都市
「著名な観光地エリア」 魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、又は将来、観光集客力が見込めると本投資法人が判断したエリア

なお、本投資法人は、当初は国内のみを投資地域とし、海外不動産の取得については、本投資法人の資産規模、ポートフォリオ分散状況、運用体制を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針とします。

■タイプ

本投資法人は、提供する機能やサービス、保有する施設等の観点から、投資不動産のタイプを、「フルサービス」、「リミテッドサービス」、「リゾート」の3つに分類し、投資を行います。

タイプ 基準
フルサービス 宿泊・料飲・宴会等、複数の部門を持っている多機能施設
リミテッドサービス 宿泊機能を主体とした施設
リゾート 著名な観光地エリアに所在し、保養、避暑・避寒、行楽等が楽しめる滞在型宿泊施設

■グレード

本投資法人は、価格帯やブランドの観点から、投資不動産のグレードを、「ラグジュアリー」「アッパーアップスケール」「アップスケール」「アッパーミッドスケール」「ミッドスケール」「エコノミー」の6つに分類し、そのうち上位4分類に重点投資を行います。

グレード 基準 タイプ 客室面積の目安
(㎡)
ADRの目安
(円)
ラグジュアリー 世界的なラグジュアリーブランドとして認知されている著名なホテルチェーン フルサービス/
リゾート
40~ 40,000~
アッパーアップスケール 世界的な高級ホテルブランドとして認知されている著名なホテルチェーン フルサービス/
リゾート
30~40 30,000
~40,000
アップスケール 世界的な高級ホテルブランドとして認知されている、著名なホテルチェーンの傘下でブランド展開しているクラス フルサービス/
リミテッドサービス/
リゾート
20~30 20,000
~30,000
アッパーミッドスケール ミッドスケールよりも客室面積、インテリア等が優れ、より快適に宿泊利用できるホテル リミテッドサービス 15~20 10,000
~20,000
ミッドスケール ターゲットや機能を厳選した経済的なホテル リミテッドサービス 10~15 ~10,000
エコノミー 相対的にADRが低価格帯にあるホテル リミテッドサービス ~10 ~10,000

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